Comment créer une SCI
La société Civile Immobilière (SCI) est une forme sociale de plus en plus convoitée par les professionnels du secteur immobilier. En effet, elle permet à 2 personnes au minimum, de se mettre ensemble afin d’acheter un bien immobilier.
Ce qui présente de nombreux avantages non-négligeables. Par ailleurs, les démarches de création de ce type de sociétés demeurent classiques. Vous souhaitez créer une SCI, mais vous n’avez aucune idée des procédures à suivre ? Vous retrouverez dans ce guide tout ce qu’il vous faut pour réussir la création de votre SCI.
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Plan de l'article
Pourquoi créer une SCI ?
La SCI présente plusieurs avantages. On note en effet une protection renforcée du patrimoine, et un régime fiscal qui est très avantageux pour les investisseurs. Cela, sans compter le cout creation SCI, qui, comme nous l’avons souligné est peu onéreux. Mais, avant d’aborder la question comment créer une SCI, il est important de connaitre les avantages d’une telle société.
Acheter un bien immobilier en groupe
La SCI est une forme d’entreprise qui est souvent valorisée dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier par plusieurs personnes. On retrouve particulièrement ce genre de société sous la forme de SCI familiale, afin de rendre plus aisée la gestion d’un bien par les membres de la famille.
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Ainsi, cette solution permet la conversion d’un bien immobilier en parts sociales, qui seront réparties entre les associés en fonction de leurs apports. Elle présente aussi un autre atout : augmenter le pouvoir d’achat. En effet, plus il y aura d’associés et plus il y aura d’apports. Ce qui fera monter la valeur du bien immobilier en question.
Faciliter la transmission
La sortie de la SCI est très simplifiée. Si un actionnaire désire se retirer, tout ce qu’il aura à faire, c’est de léguer ses parts sociales à un autre associé. Cette cession doit néanmoins être approuvée par le cercle des associés, sauf en cas de disposition contraire dans les statuts.
Ainsi, lorsqu’un associé décède, la SCI permettra d’éviter le régime de l’indivision. Les héritiers désignés recevront leurs parts sociales, en conformité avec ce qui a été prévu dans les statuts. Ainsi, ce système donne la possibilité aux collaborateurs restants de conserver le bien sans pour autant effectuer une vente forcée comme c’est le cas avec le système de l’indivision.
Une gestion simple
Dans une SCI, les actes de gestion courants sont souvent confiés à un gérant ou parfois même à plusieurs. La centralisation de la gestion est un excellent moyen pour optimiser celle-ci, tout en évitant d’éventuels désaccords entre les partenaires.
En effet, il convient de rappeler que l’accord de tous les associés de la SCI n’est requis que sur les questions les plus essentielles, et non sur les basiques. Ainsi, ceux-ci sont tenus de se prononcer sur la révocation et sur la nomination du gérant ou encore sur la vente du logement.
La SCI : les avantages fiscaux
Lors de la création d’une société civile immobilière, les associés ont le choix entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.
Avec l’IR, le résultat net avant impôt devra faire l’objet d’une déclaration par chaque actionnaire, à hauteur de sa quote-part dans la SCI. Ceci, dans le cadre de la déclaration de revenus annuelle personnelle.
Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés, elle se chargera de la déclaration du résultat net avant impôt. De même, ce sera à l’entreprise de gérer le montant de l’impôt. Les associés ne devront déclarer que leurs éventuels dividendes reçus au niveau de leur déclaration personnelle. Toutefois, le taux de d’imposition peut être important.
Afin de bien choisir la fiscalité de la SCI, vous devrez prévoir les impacts fiscaux de votre choix. Ceci est d’autant plus important si vous avez opté pour l’IS. Car, avec ce régime, il sera impossible de revenir en arrière.
Les conditions de création d’une SCI
La SCI découle de l’accord entre au moins deux collaborateurs, pouvant être des mineurs non émancipés sous réserve d’un consentement parentale. La société en elle-même doit aussi répondre à certaines règles. En effet, elle se caractérise par :
- Son objet social qui doit impérativement être civil, sauf en cas de dérogations prévues par la législation.
- Son capital social dont la valeur est librement fixé. Il est donc reparti en parts sociales entre les différents associés.
- La nomination de son gérant, qui sera le représentant légal de la société.
Les étapes de création d’une SCI
Une fois que les conditions nécessaires à la création de la SCI sont réunies, il vous faudra suivre certaines démarches spécifiques. La création d’une SCI est composée de nombreuses étapes que vous allez découvrir dans les lignes qui suivent.
La rédaction des statuts
Cette étape concerne tous les types de SCI. La rédaction des statuts de la SCI est en effet obligatoire. En ce qui concernent les statuts, ils doivent se soumettre à une certaine formalité et comprendre des menions telles que :
- La forme juridique de la SCI
- La dénomination sociale de la SCI
- Son siège social
- Le capital social : coût des parts de chaque partenaire
- La durée de vie de l’entreprise : estimée entre 1 et 99 ans
En ce qui concerne les mentions optionnelles, les rédacteurs des statuts ont la liberté d’y mentionner la raison d’être de la SCI ou non. Ce point désigne les principes adoptés par cette dernière pour réaliser son objet social. Les statuts doivent impérativement être paraphés et signés par chaque associé pour être valides.
En outre, leur enregistrement devra se faire au niveau du service des impôts des sociétés, dans le cas où ils ont été établis par acte authentique auprès d’un notaire, ou s’il y a apport d’immeuble dans le capital social.
Tout d’abord, il convient de préciser qu’il n’y a pas de minimum légal pour la constitution du capital social d’une SCI. Il est tout de même nécessaire que les associés apportent chacun un montant d’au moins 1 euro. Ils reçoivent en échange des parts sociales en fonction de la valeur de leurs apports.
Les collaborateurs d’une SCI ont le choix entre différents types d’apports.
Apport en numéraire : désigne un apport d’argent pouvant être versé par chèque, en espèces ou par virement bancaire sur le compte de la société civile immobilière.
Apport en nature : c’est un apport autre que l’argent, comme un immeuble ou un bien meublé. Ces apports peuvent être soumis à une évaluation, s’ils sont supérieurs à la valeur des apports en numéraire. Dans ce cas, l’estimation est réalisée par le commissaire aux apports.
Sachez que vous avez aussi la possibilité de constituer une SCI à capital variable. Ainsi, le capital sera en mesure de varier librement entre un montant plancher et un montant plafond. Si c’est le cas, alors vous devrez mentionner une clause dans les statuts pour le signaler.
La publication d’une annonce légale
Cette étape est très importante pour la création de la SCI vu qu’elle permet d’officialiser le fonctionnement de celle-ci en rendant publique son existence. Ce sera aux collaborateurs de choisir le journal dans lequel ils veulent diffuser leur annonce. Cette formalité ne coûtera que 185 euros, mais le montant peut aller jusqu’à 222 euros pour la Réunion et Mayotte.
Une fois qu’ils se sont mis d’accord sur le choix du journal, les associés ont l’obligation de respecter une forme spécifique dans la diffusion. Par conséquent, l’annonce devra contenir les éléments suivants :
- La nature des statuts : il peut s’agir d’un acte seing privé ou authentique
- La dénomination sociale
- La forme de l’entreprise
- L’adresse du siège social
- La valeur du capital social : (le montant plancher dans le cadre d’un capital variable)
- L’objet social
- La durée de vie de l’entreprise
- L’identité du ou des gérants (s)
- Les méthodes de cession des parts sociales
- L’identité du signataire de l’annonce légale
- L’identité du RCS d’immatriculation
Lorsque l’annonce sera publiée, le gérant recevra une attestation de parution à ajouter au dossier de demande d’immatriculation.
Dépôt du dossier de création de CSI
Cette étape marque la naissance de la personnalité morale de la société civile immobilière. Pour finaliser cette étape, il vous faudra monter un dossier à soumettre au greffe du Tribunal de commerce. Celui-ci devra être composé des éléments suivants :
- Un formulaire MO Cerfa n°13958*02
- L’acte de nomination du gérant (seulement si celui-ci n’est pas mentionné pas dans les statuts)
- La copie originale des statuts signée par tous les actionnaires de la SCI
- Une déclaration des bénéficiaires effectifs avec la signature du gérant
- Un justificatif de jouissance des locaux servant de siège social
- L’attestation de diffusion dans le JAL
- Un justificatif d’identité du gérant
- Une copie originale d’une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant
- Une attestation de filiation de ce dernier.
Lorsque vous aurez rempli toutes ces formalités, un extrait Kbis sera remis au gérant de la SCI. Ce document officiel représente l’identité de la société immatriculée au RCS. Il témoigne donc de la légalité de l’entreprise.
Si vous aspirez à vous lancer dans le domaine de l’immobilier et vous garantir d’excellents rendements, alors pensez à créer une SCI. Cette dernière présente plusieurs avantages. Grâce aux informations prodiguées ci-dessus, vous aurez toutes les clés en main afin de mettre en place votre société civile immobilière.
